Chaque jour, nous rencontrons de nombreux professionnels dans le monde de l’immobilier : experts immobiliers, agences immobilières, administrateurs de bien, avocats, notaires, banquiers, courtiers, gestionnaires de patrimoines.

Nous vous proposons d’aller à leur rencontre afin de leur poser des questions relatives au Diagnostic de Performance Energétique et à ses conséquences sur l’immobilier, sur l’aspect budgétaire, juridique ou encore environnemental.

Aujourd’hui, c’est Pierre SCHEUER que nous rencontrons. Originaire de Molsheim, en Alsace, il est adhérent à l’UNIS Alsace, fondateur et ex- président du Cabinet SCHEUER, et expert immobilier Certifié UNIS. Il nous parle de l’influence du DPE sur la valorisation d’un bien immobilier.

Le Diagnostic de performance énergétique existe déjà depuis 2013. Pourtant, le mois de juillet 2021 marque une date décisive. Le DPE est devenu opposable et sa méthode de calcul est modifiée. Quelle incidence cela a-t-il sur le marché immobilier ?

PS : Lors d’une expertise immobilière, nous allons étudier plusieurs paramètres qui vont impacter sur le calcul de la valeur vénale du bien immobilier. Pour prendre les plus parlants, nous pouvons évoquer la localisation du bien à expertiser, les commodités à proximité, l’état du bien, l’année de construction et la qualité du bâtiment, ses surfaces pondérées ainsi que la valeur du foncier le cas échéant, l’état de l’immeuble et de ses parties communes s’il s’agit d’un appartement ou un immeuble indivis, la situation du bien dans l’immeuble, etc…

Il est vrai que désormais, nous intégrons aussi la note DPE.  Sur le marché, nous voyons bien qu’un logement considéré comme étant une passoire énergétique aura des délais de commercialisation, en location ou en vente, plus longs car les acquéreurs privilégient un bien performant et économe. Une note E, F ou G verra donc la valeur du bien diminuer.

Il parait évident que cet impact va s’accroitre dans le temps, notamment compte tenu des interdictions de location selon le classement énergétique du bien.

Le Conseil supérieur du Notariat de France réalise des études annuelles sur la valeur verte en France. Quel est votre avis sur ces chiffres ?

PS : Les études publiées par le Conseil supérieur du Notariat de France sont très intéressantes. En effet, à l’échelle du territoire métropolitain, elles démontrent des écarts de prix vraiment conséquents. On parle d’une fourchette entre 3 et 19% entre un bien noté G et le même D.

Ces chiffres confirment bien ce que nous venons de dire. La valeur verte et les critères qui en découlent influenceront de plus en plus la valeur vénale d’un logement.

A mon sens, au-delà du calendrier d’interdictions dont je parlais précédemment, l’évolution des coûts de l’énergie joue aussi sur l’évolution -à la hausse comme à la baisse- de la valeur du bien. Les acquéreurs qui veulent vivre dans le logement y sont sensibles, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Vous avez une expertise reconnue dans le Bas-Rhin. Pourriez vous nous indiquer l’impact financier sur un bien ayant une note DPE inférieure ou égale à D ?

Chaque expertise diffère selon l’ensemble des paramètres du bien.

L’étude des notaires de France donne une estimation pour un appartement ayant une note G et le même avec une note D : elle varie de -3% à -7%.

Dans mes expertises immobilières, je tiens compte bien entendu de ces tendances.

Mais ces valeurs diffèrent légèrement si vous êtes dans un centre-ville touristique. Elles auront tendance à s’amoindrir en raison des locations saisonnières ou des résidences secondaires. En effet, ces dernières permettent d’échapper à l’interdiction de location imposée par la loi Climat et résilience. Mais encore pour combien de temps ? On voit bien que le législateur veut avancer sur cette question.

Cela vaut pour Colmar, Mulhouse, Strasbourg, Sélestat, Haguenau, Molsheim….

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire concernant ce DPE ?

Le vendeur, l’acheteur, le bailleur ont des intérêts différents.

Pour le propriétaire occupant, choisissez les actions de travaux de rénovation énergétique permettant de réduire votre budget énergie. Le DPE vous permet de déterminer les possibilités de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement, ainsi que l’impact que ces travaux auront sur le budget de charges. Je rappelle aussi que l’état aide tout particulièrement les propriétaires occupants.

Pour le vendeur et l’acheteur, il est de notoriété publique que l’investissement dans la pierre est un investissement à long terme. On l’a bien vu, la valeur verte va creuser des écarts entre les différentes performances énergétiques des logements. Il faut donc choisir un bouquet de travaux de rénovation énergétique qui optimisera le DPE.

Pour le vendeur, il peut même être plus rentable de réaliser les travaux de rénovation énergétique avant-vente pour améliorer la plus-value de la note DPE.

Pour l’acheteur, prenez bien en compte les budgets de rénovation énergétique dans votre budget de financement dans l’hypothèse où les travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés par le vendeur. 

Quant au bailleur, il a une responsabilité sociale et environnementale à l’égard des foyers qui louent le bien en tant que résidence principale. Très rapidement, les fonds ainsi investis seront compensés très souvent en totalité sur la valeur vénale, que l’amélioration de la valeur verte viendra compenser.

Ma longue expérience professionnelle m’a toujours conforté dans ce constat.  

 Auriez vous un autre conseil à donner aux propriétaires avant la réalisation d’une expertise immobilière ?

Il ne faut pas confondre l’avis de valeur (ou valeur estimative) donné par l’agent immobilier du quartier avec l’expertise immobilière. Celle-ci calcule de manière précise, détaillée et engagée la valeur vénale du bien concerné. Elle permet de sécuriser le prix du bien puisque tous les paramètres de ce bien sont pris en compte. L’expertise immobilière est particulièrement utile dans le cas d’indivisions ou d’héritages, de même que vis-à-vis de l’administration fiscale !       

Coordonnées de Pierre pour toute expertise immobilière : p.scheuer@outlook.com – 06 85 32 89 18